■住宅を建てようとすると、意外といきなり分からないことだら

　けだったりします。何せ、野菜や果物を買うのとは違って、一

　生にそうそうあることではありませんので。

　まあハウスメーカーやビルダーにお任せすれば「楽」なのです

　が、その代償はきっと知らないうちに払っているはずです。

　その代償が適正価格なら全く問題ありませんが、適正か否かは

　自身で判断しないといけません。

　というわけで、何が適正かをザックリと知っておいても損はな

　いと思いますので、そんなお話しを少し。

　それではどうぞおたのしみください。

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■住宅に必要な費用の話し（土地編）

　今回は凄く現実的なお話しをしようと思う。

　住宅を建てる際に必要な費用のお話しについて。である。

　まず、土地がないと住宅は建たない。ということで、土地購入
　に必要な費用から。

　具体例があった方が分かりやすいので、ここでは土地が２００
　０万円の場合で考えてみる。というか書いてみる。

　土地の費用２０００万円。これには消費税は掛からない。

　不動産屋さんが仲介する場合には仲介手数料として、「成約金
　額×３％＋６万円」に消費税を加えた金額となる。２０００万
　円の土地なら、仲介手数料だけで６９万３千円となる。

　そして、土地所有権移転登記費用（登録免許税＋司法書士の報
　酬）。登録免許税は固定資産課税台帳に登録された価格に税率
　を掛けて算出する。平成２３年３月末までであれば、税率１％。
　しかし、平成２５年まで年度により異なるので注意が必要。

　仮に固定資産課税台帳記載の金額が売値の７割だとすると、登
　録免許税は１４００万円×１％＝１４万円。司法書士さんへの
　報酬は３～５万円程度として、間をとって４万円と想定する。
　この合計は１８万円。

　次に売買契約書の作成に掛かる費用（印紙税含む）が必要とな
　る。土地が２０００万円の場合は印紙代が１万５千円。これも
　平成２３年３月までの措置。この期間を過ぎると２万円。

　さらにローンを組む場合は、抵当権設定登記費用も必要となる。

　抵当権の設定費用は通常、借入金額に税率を掛けて算出する。

　もう既に訳がわからない状態である。

　そもそも登記とは何か？何のために必要なのか？

　それは「この土地は私のもの」という主張を第三者（法務局）
　が担保してくれるというためのもの。

　そんな規則がなければ、空地を探して勝手に家を建てることが
　可能になってしまう。大阪の大蛸のように。

　なので登記が必要というわけ。自分でやれれば司法書士さんに
　報酬を支払う必要はないが、登録免許税は税金なので、これは
　残念ながら値引けない。

　他の税金としては、不動産取得税というのもある。自動車取得
　税みたいなもの。いわゆる贅沢税である。これは、土地を無償
　で譲り受けようが、登記をしないでおこうが、掛かる税金であ
　る。税額は固定資産税評価額×３％。しかし、ある一定の要件
　を満たせば、平成２４年３月末までは低減措置もある。固定資
　産評価額を仮に１４００万円として、低減措置に合致しないと
　すれば、１４００万円×３％＝４２万円。合致するとすれば、
　１７万前後となる。計算式がややこしいので、割愛するが。

　話しが中々土地購入に掛かる費用から先に進まないが、これら
　は不動産屋さんに任せてしまえば、なんのことはない。しかし、
　知り合いで司法書士さんが居られれば、その方にお願いするの
　も一つの手である。不動産屋さん任せにするよりは、少しは安
　くなるかもしれない。

　というわけで、まとめてみると、以下の通り。

　土地費用＝２０００万円
　仲介手数料＝６９万３千円
　登録免許税＝１４万円
　司法書士報酬＝４万円
　印紙代＝１万５千円
　不動産取得税＝１７万円
　
　以上合計＝２１０５万８千円。

　ザックリと土地費用の５％程度が諸費用として必要なことが分
　かった。

　今回はここまで。

　つづきは近々。

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■編集後記

　今回は土地を購入する場合を例にとりました。これが、土地を

　贈与／相続する場合などでは、また変わってきます。

　単純に土地費用と仲介手数料は不要となりますので、全体的に

　グッと低くなるのは間違いありませんが。

　また、税率はここ最近、変動傾向にありますので注意が必要で

　す。

　上述はあくまでもザックリとした指標を表しているに過ぎませ

　んので、実際には実情に即したカタチでの算出が必要です。

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