■設計依頼に来られる方々には様々なパターンがあります。

　既存の住宅を建替える方。土地を入手されてから依頼される方。

　そして土地探しから依頼される方。

　新築の場合は、大きく分けて上記の３パターンに分類されるか

　と思います。

　さて、今回は土地探しからのパターンに主題を置いて書いてみ

　たいと思います。

　それではどうぞおたのしみください。
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■土地探し

　家を建てるには土地がいる。

　なので建替える場合は別として、土地探しが家創りの第一関門
　となる。

　最近、土地探しからの依頼を受けるケースが多い。今までも土
　地探しをお手伝いさせていただき、無事竣工まで漕ぎ着けたケ
　ースもある。そんな土地探し。何から手をつければ良いのか？
　設計者目線で少しお話ししたい。

　駅から近いとか、周辺環境が良いとか、住み慣れた場所とか、
　憧れの場所とか、学区にこだわるとか、それは人それぞれにそ
　れぞれの選択基準があるので、おいておく。

　そういった選択基準を凌駕するもの。それはコストである。と
　思う。誰しもお金に糸目をつけずに住みたい場所に住めれば、
　それに越したことはない。が、現実は普通、掛けられるコスト
　には限度額がある。

　まずトータルコストを把握することが大事である。それは、「
　これだけ借りられる」というものであってはいけない。「コレ
　くらいなら、毎月支払っても支障はない」というものから逆算
　するのが良い。と、とあるファイナンシャルプランナーは言っ
　ている。

　毎月支払うとは、住宅ローンを組むことを意味する。現金一括
　支払いの方には関係ない話しである。

　毎月の支払いから毎年の支払いが算出され、それを何年続ける
　か。それがトータルコストである。が、ローンには利子がつい
　てくる。その辺は利率によっても変わるので、実際のトータル
　コストとも言えない。しかし、シュミレーションは各銀行のＨ
　Ｐでも簡単に出来るので、おおよその目安は付けられることと
　思う。

　さて、算出されたトータルコスト／総予算。これを項目毎に分
　配していく。必要な諸経費は概ね一律であるから、まずはそれ
　を分配する。ザックリ挙げると、登記費用・火災保険・地震保
　険・団体信用生命保険・銀行諸手続き費用・引越し費用・登録
　免許税など多く見積もってザッと２００万円。

　次に土地に掛かる項目。土地代は別として、必要に応じて上下
　水引き込み費用・敷地測量費用・地盤調査費用・（地盤改良費
　用）など多く見積もってザッと１００万円。

　新築に伴って、ＴＶや冷蔵庫さらにはソファやダイニングテー
　ブル類などを一新する場合はその費用も見込んでおく必要があ
　る。ザッと１００万円。

　ザザッと挙げただけでも、４００万円が諸経費・雑費に分配さ
　れる。勿論増減はあるので、あくまで目安だが。

　総予算から諸経費・雑費を引いた値段が、土地と建物に掛けら
　れるコストということになる。

　土地が高ければ、建物は安くしなければならない。

　では建物が一体いくら掛かるのか。今までの経験値でしかない
　が、木造２階建ての一般的な住宅で７０～７５万円／坪が最も
　多い価格帯である。仕様グレードにもよるので一概には言えな
　いが。例えば３０坪で７０万円／坪の場合、建設コストは２１
　００万円となる。上記に記載している坪単価は、照明器具やエ
　アコン・造作家具など全て含めたコストである。ハウスメーカ
　ーのいう坪単価には、照明器具やエアコン・外構費用などは入
　っていないのが一般的なので、比較のしようがないが、７０万
　円／坪が極端に高いわけではない。と思っている。

　上記で３０坪を例に挙げたが、では実際どれ位の広さがあれば
　良いのか？

　それは一概に言えない。

　と言ってしまうと身も蓋もないので、敢えて主観／感覚で言わ
　せて貰うと、４人家族であれば３３坪～３５坪程度が快適に暮
　らせる広さかと思う。平米数に直すと、約１１０～１１５平米。

　勿論、諸条件によって必要な広さは増減するので、あくまでも
　目安として捉えて頂きたい。一人増える毎に約３坪増やせば、
　必要最小限のスペースだけは確保出来る。

　以上の目安から換算すると、建築コストは約２３００～２５０
　０万円となる。これに設計料や確認申請費用・中間検査費用・
　完了検査費用・構造計算費用などがプラスされる。

　例えば総予算５０００万円の場合。諸経費・雑費・建物・設計
　料を差し引いていくと、土地に掛けられる値段は、約２０００
　万円となる。

　例えば坪単価が４０万円の地域であれば、５０坪。坪単価が８
　０万円の地域であれば、２５坪となる。

　しかし大概は、土地の値段の方が建物価格を上回る。なので、
　建物に掛けるコストが圧迫される。

　どこに妥協点を見出していくか。それは人それぞれの価値判断
　によるものなので、土地は便利なところで、建物は小さく。と
　いう方も居られれば、その逆もあり得る。

　私達設計者がしなければならないこと。それは、トータルコス
　トに納めつつ、ご要望を踏まえた上で、より良い空間・住環境
　・デザイン・住み易さ・街並みを形成していくことである。と
　思っている。安く創るのが主目的ではない。そして高く創るこ
　とも主目的ではない。そこに数十年棲み続けていく上で、快適
　であるために必要な空間をご提案することが主目的である。

　土地探しは結構時間が掛かったりする。日用品を買うのとはわ
　けが違うのである。建築条件付きなどという土地が大半を占め
　る世の中。設計事務所が入っていける土地は非常に少ない。が
　故に土地探しは難しい。というか、時間が掛かる。

　念ずれば通ずる。今まで土地が見つからなかった方は居られな
　い。必ずどこかに、住むべき土地が存在するというのも事実と
　してある。なので、私達も根負けすることなく、土地探しをお
　手伝いしている。

　土地には法規的な制約が多々ある。その辺りもアドバイスしな
　がら、それぞれのお施主様に合った土地が見つかればと思って
　いる。
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■編集後記

　土地購入にも色々なパターンがあります。

　更地を購入される方。建築条件を外して購入される方。古家付

　の土地を購入される方。どれが最良で、どれは避けた方が良い

　というのはあまりありません。

　しかし、購入前に法的なチェック（どれ位の建物が建つのか等）

　や上下水道の引き込み有無・周辺地盤の状況などは検討される

　ことが最低必要かと思います。

　中には異様に安い土地でも、調べると「再建築不可」などとい

　う土地もありますので、要注意です。